Immobilienprofi Andreas Schrobback erläutert, wie sich mit Denkmalimmobilien Steuern sparen lassen

Andreas Schrobback

Andreas Schrobback

(Berlin, 28.01.2013) Der Erwerb einer Denkmalimmobilie kann bei idealen Voraussetzungen unter vielen Aspekten als vorteilhaft erachtet werden. Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten von Kosten für Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, Angabe der Belastung aus Finanzierungszinsen zur Steueroptimierung bei Vermietung, stilvolles Ambiente bei attraktiven Mietrenditen und natürlich der Erhalt kulturhistorisch bedeutender Objekte sind dabei reizvolle Themen für Interessenten. Neben einer besonders stilvollen und kulturell bedeutenden Bausubstanz können Erwerber also zusätzlich einige mögliche steuerliche Vorteile erhalten. Voraussetzung ist, dass sich der Interessent vorab genauestens über die Möglichkeiten und Bedingungen informiert.

Was ist eine Denkmalimmobilie?

Die genauen Definitionen und Regelungen zu Denkmalimmobilien finden sich im Denkmal-Schutz-Gesetz (DSchG). Der Erhalt historischer Bausubstanz ist ein primäres Ziel der Bemühungen durch die Verantwortlichen auf den politischen Entscheidungsebenen. Aus diesem Grund werden besonders erhaltenswerte Objekte in bestimmten Gebieten als Baudenkmal in entsprechende Verzeichnisse eingetragen. Die oft prachtvollen und aus baukünstlerischer Sicht faszinierenden Objekte haben jedoch nicht nur einen kulturellen Nutzen: Sie eignen sich oft auch aus der Sicht des Kapitalanlegers für ein Investment. Hier spielen insbesondere die möglichen staatlichen Förderungen eine tragende Rolle.

Die Vorteile von Denkmalimmobilien

Ist der Denkmalstatus einer Immobilie durch die Aufnahme in die entsprechenden Aufstellungen der Denkmalbehörde einmal anerkannt, besteht grundsätzlich die Möglichkeit einer staatlichen Förderung. Im Rahmen der im betreffenden Landeshaushalt zur Verfügung stehenden Mittel können diese unter bestimmten Voraussetzungen vom Eigentümer in Anspruch genommen werden. So regeln z. B. die §§ 7 h/i des Einkommensteuergesetzes (EStG) die steuerliche Förderung von Denkmalimmobilien für einen privaten Erwerber. Hierdurch eröffnet sich für private Investoren die Möglichkeit, nicht nur von zukünftigen Mieteinnahmen, sondern zusätzlich noch durch die mögliche Geltendmachung von Abschreibungen die persönliche Steuerlast zu drücken. Bei einer Vermietungsabsicht besteht darüber hinaus die Möglichkeit, die bei einer Immobilienfinanzierung auftretenden Zinsbelastungen als Werbungskosten in der Steuererklärung anrechnen zu lassen. Das Mietniveau von sanierten Baudenkmälern ist in der Regel höher als bei vergleichbaren Bauten ohne Denkmalcharakter.

Denkmal-AfA für eine mögliche Steueroptimierung

Der Staat unterstützt Immobilien mit Denkmalstatus durch mögliche steuerliche Entlastungen. So können die Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an einem Baudenkmal durch den Erwerber abgeschrieben werden – und zwar für das Herstellungsjahr und die 7 folgenden Jahre mit bis zu 9 % der Kosten, danach weitere 4 Jahre mit bis zu 7 %. Dadurch können die anfallenden Kosten für vermietete Baudenkmäler möglicherweise vollständig steuerlich abgesetzt werden, Bedingung ist allerdings, dass Immobilie sich in entsprechenden Sanierungsgebieten bzw. geförderten Entwicklungsbereichen befindet und die durchgeführten Arbeiten behördlich genehmigt wurden. Ist das Baudenkmal nicht für die Vermietung bestimmt, können bei Voraussetzungserfüllung immerhin noch Abschreibungsmöglichkeiten der Kosten für 10 Jahre mit bis zu 9 % p.a. angesetzt werden – was immerhin die Anrechnung von 90 % der Gesamtkosten bedeutet.

Weitere Entlastungsmöglichkeiten für vermietete Baudenkmäler

Sollen erworbene Baudenkmäler vermietet werden, können die Finanzierungskosten (Schuldzinsen) in der Steuererklärung angegeben werden. Diese mindern als Werbungskosten die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und können so der Steueroptimierung dienen. In vielen Fällen entsteht während der Darlehenslaufzeit ein Negativertrag, sodass die Mieterträge steuerfrei sein können. Details hierzu kann der Steuerberater anhand der persönlichen Situation ermitteln. Zusätzlich gibt es bei Baudenkmälern, die nach 1925 errichtet wurden die Möglichkeit der linearen Abschreibung für maximal 50 Jahre mit jährlich 2 % der Altbausubstanz. Bei älteren Gebäuden können sogar 2,5 % jährlich bis zu 40 Jahre lang in Anrechnung gebracht werden.

Andreas Schrobback sieht in den möglichen Steuervorteilen einen klaren Vorteil von Baudenkmälern

Baudenkmäler sind laut Andreas Schrobback eine attraktive Möglichkeit, ein historisch bedeutendes Objekt zu erhalten und daraus noch einen möglichst großen steuerlichen Nutzen zu ziehen. Egal ob als eigengenutztes Objekt oder als Renditeobjekt zur Vermietung – Baudenkmäler bieten je nach Ausgangssituation sehr attraktive Wohn- und Anlagemöglichkeiten.

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